29 sierpnia 1997 r. uchwalono w Polsce ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Stała się ona podstawą powstania pierwszych w powojennej historii Polski banków hipotecznych, jako instytucji specjalistycznych, emitujących papiery wartościowe zwane listami zastawnymi. Należy pamiętać, że rozwiązania prawne oparto na najlepszych doświadczeniach Niemiec, gdzie system bankowości hipotecznej z powodzeniem funkcjonuje już ponad 100 lat. Niestety, stabilna podstawa prawna nie jest gwarantem najlepszego rozwoju systemu. Przeszkody natury ekonomicznej i prawnej nadal w znaczący sposób hamują reanimację, po ponad 60-letniej nieobecności, tej gałęzi bankowości.

Podstawowy problem stanowi wciąż słabo rozwinięty sektor budownictwa, który od lat charakteryzuje się niską efektywnością. Zmianę tej sytuacji może przynieść wprowadzenie instrumentów pobudzających rozwój rynku, m.in. system preferencyjnych kredytów oraz gwarancji udzielanych przez państwo, stymulacja popytu poprzez stworzenie odpowiednich przepisów prawnych oraz zaangażowanie większego kapitału w sektorze. Również finansowanie przedsięwzięć budowlanych za pomocą kredytów hipotecznych jest słabo rozwinięte. Podczas gdy w krajach wysoko rozwiniętych średnio 50% inwestycji mieszkaniowych refinansowanych jest środkami pożyczonymi w bankach, w Polsce udział ten nie przekracza 17%. Wynika to z kilku powodów: stosunkowo wysokich cen mieszkań w porównaniu z przeciętnymi dochodami statystycznego Polaka, wysokiego realnego poziomu oprocentowania, niekorzystnych rozwiązań podatkowych oraz barier natury prawnej. Te ostatnie wynikają z niewydolności polskiego systemu ksiąg wieczystych oraz wciąż niskiej skuteczności hipoteki jako zabezpieczenia. Mimo że stanowi ona podstawowe, wręcz jedyne zabezpieczenie, jakie mogą wykorzystać banki hipoteczne, art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego przesuwa możliwość zaspokojenia wierzytelności przez banki hipoteczne dopiero na 4. miejsce.

Przezwyciężenie licznych barier wydaje się niezbędnym warunkiem rozwoju systemu bankowości hipotecznej w Polsce. W założeniach do końca 2006 r. miałoby funkcjonować około sześciu bądź siedmiu banków hipotecznych z udziałem w rynku kredytów hipotecznych w przedziale 20% do 30%. Możliwość realizacji planów zależy jednak w dużej mierze od jakości, charakteru i natężenia przeprowadzanych zmian.